Achat de terrain : comment calculer vos frais de notaire selon le type de parcelle ?
Vous préparez l'achat d'un terrain ? Les frais de notaire peuvent représenter entre 2 % et 8 % du prix de vente, selon la nature de la parcelle. Découvrez comment les estimer avec précision, éviter les mauvaises surprises et profiter des leviers de réduction prévus par la loi.
Pourquoi les frais de notaire varient-ils d'un terrain à l'autre ?
Les frais de notaire regroupent quatre postes : les droits et taxes versés à l'État, les débours (paiements à des tiers), la contribution de sécurité immobilière et les émoluments du notaire. Seuls les deux premiers postes changent réellement selon le type de terrain ; le barème des émoluments reste identique.
- Droits de mutation : modulés par le Conseil départemental. Certains terrains ruraux bénéficient de taux réduits.
- Taxes additionnelles : affectées à la commune ou à la Région, uniquement sur les terrains « urbains ».
- Débours spécifiques : diagnostics environnementaux, certificat d'urbanisme détaillé, etc., variables.
Terrain constructible : calculez vos frais pas à pas
1. Terrain nu non viabilisé
Vous achetez une parcelle déclarée « à bâtir » mais sans réseaux (eau, électricité, voirie). Les droits de mutation s'élèvent à 5,80 % du prix, sauf départements ayant voté 4,50 %.
- Droits de mutation : 4,5 % à 5,8 %
- Sécurité immobilière : 0,10 %
- Émoluments (barème progressif) : ≈ 0,80 %
- Débours moyens : 300 €
Sur un terrain de 80 000 €, prévoyez environ 6 200 €.
2. Terrain viabilisé ou en lotissement
Les frais restent proches, mais sachez que le prix « tout compris » réduit mécaniquement la part relative des frais : certains promoteurs intègrent déjà la TVA et une quote-part de voirie.
Astuce : négociez que la vente porte sur un lot pré-aménagé. Le coût en euros reste similaire mais la proportion tombe autour de 7 %.
Terrain agricole : un régime fiscal particulier

La loi encourage la transmission des terres agricoles grâce à un régime fiscal particulièrement favorable : lorsque la Surface Agricole Utile (SAU) reste exploitée au moins cinq ans après la vente, les droits de mutation tombent à 0,715 % jusqu'à 129 000 €, puis 5,09 % au-delà. Ce taux préférentiel s'applique que vous soyez exploitant en nom propre, associé d'une société agricole ou simple investisseur qui loue la parcelle à un fermier. Attention toutefois : pour en bénéficier, l'acte doit porter l'engagement de poursuivre l'activité culturale, et la SAFER doit donner son accord explicite. Sans cette validation, le fisc pourra réclamer le différentiel de droits majoré d'intérêts de retard, parfois plusieurs années plus tard.
Exemple : pour un champ acheté 60 000 €, les frais totaux descendent à environ 3 000 € (5 %). Faites viser votre projet par la SAFER ; elle peut accorder un droit de préemption, mais aussi valider des exonérations.
Terrain forestier : jusqu'à 75 % d'abattement

Le Code forestier prévoit un abattement exceptionnel de 75 % sur les droits de mutation, à condition que l'acheteur signe un engagement de gestion durable d'une durée minimale de quinze ans. Concrètement, cela signifie qu'un particulier acquérant une parcelle boisée de 100 000 € ne supportera que 1,45 % de droits au lieu de 5,80 %, soit une économie immédiate de plus de 4 000 €. Pour conserver cet avantage, il faut déposer un Plan Simple de Gestion (PSG) approuvé par la Direction Départementale des Territoires et veiller à réaliser les coupes, reboisements et entretiens inscrits au calendrier. En cas de non-respect, l'administration fiscale peut remettre en cause l'abattement et appliquer des pénalités dont le montant grimpe rapidement.
- Droits après abattement : 1,45 % (au lieu de 5,80 %)
- Émoluments et débours similaires aux autres terrains
Sur une parcelle boisée de 100 000 €, vos frais peuvent être limités à 4 800 € au lieu de 8 200 €.
Comparatif chiffré : frais de notaire selon le type de parcelle
Type de terrain | Prix d'achat retenu | Pourcentage moyen | Frais estimés |
---|---|---|---|
Constructible non viabilisé | 80 000 € | ≈ 7,8 % | 6 240 € |
Constructible viabilisé | 80 000 € | ≈ 7,0 % | 5 600 € |
Agricole (SAU maintenue) | 60 000 € | ≈ 5,0 % | 3 000 € |
Forestier (PSG 15 ans) | 100 000 € | ≈ 4,8 % | 4 800 € |
Lotissement clé en main | 90 000 € | ≈ 7,2 % | 6 480 € |
Source : calculs moyens sur la base des barèmes fiscaux 2024.
Cas pratiques : calculez vous-même
- Déterminez la nature officielle du terrain (cadastre, certificat d'urbanisme).
- Appliquez le taux de droits de mutation correspondant.
- Ajoutez 0,10 % de contribution de sécurité immobilière.
- Calculez les émoluments grâce au barème proportionnel (ex. 1,33 % sur la tranche 0–6 500 €).
- N'oubliez pas les débours (budget : 300 € à 800 €).
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Trois leviers pour réduire vos frais
- Signer en 2024 : certains départements reviendront à 4,5 % en 2025 (en savoir plus).
- Limiter le prix d'acte : excluez matériels agricoles ou servitudes valorisées dans un autre acte.
- Profiter des exonérations SAFER ou forestières : rapprochez-vous d'un notaire spécialisé.
Quiz : êtes-vous prêt à estimer vos frais ?
FAQ
- Les frais de notaire sont-ils dégressifs pour un terrain à petit prix ?
- Oui, car les émoluments obéissent à un barème progressif. Cependant, les droits de mutation demeurent proportionnels.
- Puis-je financer les frais de notaire avec mon prêt immobilier ?
- Les banques l'acceptent rarement pour un terrain seul. Vous devez souvent apporter ces frais ou demander un prêt personnel complémentaire.
- Dois-je payer la TVA sur l'achat d'un terrain constructible ?
- Non, sauf si le vendeur est assujetti et que le terrain est viabilisé ; dans ce cas, la TVA s'applique mais elle réduit les droits de mutation.
- Comment vérifier le taux de droit de mutation de mon département ?
- Consultez le site du Service Public ou interrogez votre notaire. La majorité des départements appliquent 4,5 % depuis 2022.
- Les frais sont-ils différents pour un primo-accédant ?
- Non, mais des aides comme le PTZ peuvent libérer du budget pour les régler. Découvrez nos conseils ici.
En résumé
Retenez trois chiffres : 7,5 % pour un terrain constructible classique, 5 % pour une parcelle agricole, 4,8 % avec l'abattement forestier. Calculez toujours avant de signer pour éviter une trésorerie tendue.
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