Frais Notaire

Vente d'un bien immobilier : qui paie les frais de notaire et comment sont-ils calculés ?

Vous vendez ou achetez un logement ? Les frais de notaire sont incontournables, mais leur montant et la personne qui les règle restent souvent flous. Découvrez ici qui paie vraiment ces frais, comment ils sont décomposés et les leviers pour les optimiser.

Frais de notaire : définition et éléments clés

En France, le terme « frais de notaire » désigne un ensemble de taxes, honoraires et débours perçus par le notaire pour le compte de l'État, des collectivités locales et pour sa rémunération propre. Contrairement à une idée reçue, le notaire ne conserve qu'une fraction relativement modeste de la somme totale : près de 80 % sont immédiatement reversés au Trésor public au titre des droits d'enregistrement, tandis que le solde couvre les émoluments dégressifs du professionnel, la TVA et les frais avancés à des tiers (géomètre, conservateur des hypothèques, cadastre, chambre départementale). Comprendre cette ventilation est essentiel pour anticiper le budget d'une acquisition ou d'une vente, identifier les postes sur lesquels il est possible de réaliser des économies légales – par exemple en déduisant la valeur du mobilier – et distinguer la part véritablement négociable (émoluments) de celle qui ne l'est pas (droits d'enregistrement fixés par la loi). Cette connaissance évite les mauvaises surprises au moment de la signature de l'acte authentique et favorise une discussion factuelle avec le notaire.

Les « frais de notaire » regroupent l'ensemble des sommes versées au notaire lors d'une transaction immobilière. Ils incluent :

• Droits d'enregistrement reversés à l'État et aux collectivités.
• Émoluments du notaire, calculés selon un barème national dégressif.
• Débours : avances versées à des tiers (géomètre, cadastre, etc.).
• TVA sur les émoluments et certains débours.

Qui doit payer les frais de notaire lors d'une vente ?

Cas général : l'acheteur règle l'addition

Dans 95 % des transactions, c'est l'acheteur qui paie les frais de notaire. Cette règle est inscrite à l'article 1593 du Code civil : « Les frais d'actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l'acquéreur ». La raison est simple : l'acquéreur demande la publication de son nouveau droit de propriété.

Exception : la répartition négociée

Le vendeur et l'acheteur peuvent convenir d'une autre répartition, mais elle doit figurer expressément dans le compromis puis l'acte définitif. Dans ce cas, on parle de vente « acte en main ». Attention : cette formule peut avoir un impact fiscal pour le vendeur (partie du prix plus élevée) et complexifier la négociation.

Le vendeur paie aussi… certains coûts annexes

Le vendeur règle obligatoirement :

• Le diagnostic technique (DPE, amiante, plomb…)
• La mainlevée d'hypothèque le cas échéant.
• La plus-value immobilière (impôt) si applicable.

Comment les frais de notaire sont-ils calculés ?

Barème proportionnel des émoluments

Depuis janvier 2021, le barème hors taxes est :

Une remise pouvant aller jusqu'à 20 % est autorisée sur la tranche au-delà de 100 000 €.

Droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière

Ils varient selon le département : 5,81 % du prix dans 95 % des cas. Certains départements restent à 5,11 %. Les ventes dans le neuf bénéficient d'un taux réduit (0,715 %).

Débours et formalités

Entre 800 € et 1 200 €, ils couvrent : cadastre, état hypothécaire, frais de chambre notariale, etc.

Exemple chiffré : vente d'un appartement à 250 000 € dans l'ancien

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Comment réduire légalement les frais de notaire ?

• Déduire la valeur du mobilier (cuisine équipée, dressing). Jusqu'à 5 % du prix peut être sorti de la base taxable.
• Négocier les émoluments sur la tranche >100 000 € (jusqu'à 20 % de remise).
• Privilégier un bien neuf pour profiter du taux réduit.
• Comparer les taux entre départements grâce à notre étude sur la variation des frais par département.
• Anticiper la hausse attendue en 2025 pour signer avant l'augmentation.

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Quand et comment payer les frais ?

Le notaire réclame une provision lors de la signature de l'acte définitif. Elle couvre la totalité des frais estimés et est régularisée sous 3-6 mois. Le paiement s'effectue par virement bancaire certifié.

Documents à fournir

1. Justificatif d'identité et d'état civil.
2. Contrat de prêt et assurance (acquéreur).
3. Dernier avis de taxe foncière (vendeur).
4. Attestations de diagnostics.

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FAQ

Peut-on déduire le mobilier pour réduire les frais ?

Oui, jusqu'à 5 % du prix si la valeur est justifiée par factures ou expertise.

Les frais sont-ils les mêmes pour un terrain nu ?

Non. Le calcul tient compte de la nature du bien : consultez notre guide frais de notaire sur un terrain.

Comment connaître la part exacte des débours ?

Le notaire remet un état détaillé après la transaction. Vous pouvez aussi utiliser notre outil d'estimation.

Qu'est-ce qu'une remise d'émoluments ?

C'est une réduction que le notaire peut accorder sur la tranche >100 000 €, dans la limite de 20 %.

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